Главная / Лидеры общественного мнения / Валерий Былков: Представители управляющих организаций часто боятся выходить «на дом»

Валерий Былков: Представители управляющих организаций часто боятся выходить «на дом»

Валерий Владимирович Былков сегодня председатель редакционного совета единственной областной отраслевой газеты «Путеводитель по ЖКХ», эксперт рынка, который возглавлял Управление реформирования ЖКХ при Министерстве ЖКХ Ростовской области, позже стал заместителем министра по ЖКХ Ростовской области. Ас своего дела, он всегда вникал в самую суть процессов, высказывал свою точку зрения, радел за открытые и прозрачные процессы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, как в рамках взаимодействия бизнеса и власти, так и по отношению к простым жителям.

У нас с рынка, если брать итоги 2019 года, ушли 127 управляющих компаний. Эта динамика ежегодно примерно одинаковая или есть всплески/падения, связанные с действиями законодательной и исполнительной власти?

— Те управляющие организации, которые якобы покинули рынок, на нем и не успели побывать. Это чаще всего те компании, которые получили лицензии, но не обзавелись многоквартирными домами, либо какие-то старые банкроты, которые деятельность по управлению уже не ведут. Сокращение этой численности, в общем-то, номинальное.

Те управляющие организации, которые якобы покинули рынок, на нем и не успели побывать.

Есть такое мнение, что решающий срок для УО — три года. И тогда становится ясно, останется она или нет на рынке…

— Некий такой срок, определяемый эмпирическим путем? Наверное, так сказать можно. Хотя все условно, но эту цифру можно взять как отправную.

Если говорить о контроле и ГЖИ, то они отметили увеличение обращений за 2019 год на пять тысяч. При этом специалисты напрямую связывают это с действиями ГК «Лидер», с их индексацией и остальным. Как собственнику обезопасить себя от подобных примеров?

— Дело в том, что в данном случае управляющая компания не в состоянии договориться с собственником. Эти вещи, связанные с односторонней индексацией, увеличением размера платы, дополнительным начислением по непонятным статьям, это все проистекает из того, что представители управляющих организаций часто боятся выходить «на дом», а если выходят, то получают резкий отказ от собственников. Тогда они делают это в условиях отсутствия согласования с жителями. Почему происходит такая ситуация, когда не могут договориться? Нужно свою работу подтверждать какими-то реальными делами: если ты успешно трудишься, то к тебе и отношение меняется. Что касается ГК «Лидер», изменения в договоре должны были быть подтверждены решением общего собрания собственников. Те проверки, которые прошли, насколько мне известно, не нашли подобного подтверждения. В договоре можно все что угодно написать, но если он не принят собственниками и жители не знают, что там вообще было, и было ли вообще, то документ не должен действовать.

А как собственнику поступать в таких ситуациях, когда он знает, что без его ведома договор могут дополнить, включить какие-то пункты?

— Нужно внимательно смотреть в квитанцию, и если в ней появляется что-то новое, то по крайней мере узнавать, откуда это появилось. Если есть на то основание, то узнать, где это основание: должно быть решение собственников жилья, к примеру. Посмотреть, когда документ был принят. Может быть, человек просто не знал о прохождении, уезжал, не принимал участие. Это одна история. Если собрания в принципе не было, то собственники должны использовать механизм обращения в Государственную жилищную инспекцию.

Валерий Былков. Фото ООО «Медиа Группа «Эталон»

То есть важный фактор — вовлеченность самих граждан в жизнь дома?

— Да! И, как практика показывает, даже на примере Октябрьского района, домов как раз под управлением ГК «Лидер», у людей было очень слабое информирование, более того, они не хотели даже слышать, что происходит. Они возлагали ответственность на администрацию, пусть она решает, потом выставит на конкурс дома, который определит новую компанию для управления, пусть чиновники несут ответственность. Но это в корне неправильно. Ответственность несут именно собственники! Вы же проживаете в этих домах, и если у вас не происходит улучшений, то это нужно самим пытаться изменить.

Вы не считаете, что это в общем большая проблема восприятия людей, которые выросли до реформы ЖКХ, когда все было общее, а значит, ничье?

— Еще сильны остатки этого восприятия, хотя уже очень много времени прошло. Жилищному кодексу РФ в этом году уже 15 лет, кстати, 1 марта исполнилось. За этот срок можно было перестроиться, и многие это сделали. Люди стали понимать, что если они сами не платят, не утверждают увеличенный тариф, то управляющая организация особенно ничего тоже не делает и делать не собирается. В таком случае диалог не складывается. Вы уже отметили, что рынок управления очень большой, есть желающие и умеющие работать. Если уже дом заходит в тупик, ветшает на глазах, с ним ничего не происходит, то собственники должны инициативу проявить и найти того, кто этим домом будет заниматься и приносить пользу им за их же деньги.

Недавно обсуждали возможность принятия закона о невозвратности долгов, которые бы списывались, если их срок давности более пяти лет. Однако документ был отклонен. Вопрос: что теперь делать управляющим организациям?

— Выход какой? Не доводить до истечения срока исковой давности, своевременно работать с жителями по линии погашения их долгов за жилищно-коммунальные услуги. Есть примеры, когда за много лет управления ТСЖ или УО ни разу не использовали свое право на подачу иска в суд. Ни разу! Ни с кого вообще в доме! Это своя политика: чем тише, тем лучше, не будем трогать должников и так как-нибудь перебьемся. Прошли уже все сроки. Долги есть. Уже и взыскать их нельзя, происходит, допустим, смена руководства, и видят другие люди, что работа в этом направлении вообще никак не велась. Когда мы в рамках работы по аудиту платежей при работе в Министерстве ЖКХ Дона выходили на отдельные дома, то встречали такие случаи, что ТСЖ с виду такое успешное, неплохой район, дом выглядит прилично, он ухоженный, но там есть должники, против которых ни разу за весь срок существования этого ТСЖ не велась судебная работа.

А если рассмотреть ситуацию, что УО вовремя обратились в суд, но приставам нечего взять с человека?

— Таких людей, у которых действительно ничего нет, на практике очень мало. Есть какое-то имущество. В конце концов, есть и другие рычаги воздействия, например, может же и совет дома воздействовать на собственника. Своевременно с ними отрабатывать надо. Но тебе будут платить, если собственники понимают, что ты что-то делаешь. Здесь есть дилемма безнаказанности и неизбежности наказания.

Очень много домов в центре города попали под конкурсное управление. У таких управляющих организаций часто оказывается подавляющее большинство неблагополучных малоквартирных домов. Может ли быть применен дифференцированный подход в данных случаях? Реализация какой-то поддержки?

— Когда-то, несколько лет назад, рассматривался вопрос существования особой структуры, которая бы управляла такими домами, грубо говоря, МУП, в том числе с возможностью субсидирования такой деятельности. Эта идея реализована не была ни на уровне города, ни на уровне области. Если порассуждать на эту тему, то какая картина складывается. Да, это ветхий фонд, и управление им стоит объективно дороже. Жители, которые там проживают, как правило, беднее. Есть исключения, но в общей массе можно сказать так. Патерналистская позиция в отношении этих домов, с одной стороны, благо, с другой стороны, эти дома никогда не почувствуют, кто же в их доме настоящий хозяин. Что они сами хозяева того, где оказались, иной раз, по своей воле, потому что квартиры в ветхих домах продолжают активно продаваться и покупаться. Случай из практики не единичный, когда приходишь в дом, который трещит по швам и рушится, а там буквально несколько лет назад люди приобрели эти комнаты, а теперь ходят и показывают, в каком же это все состоянии. Это тоже один из нюансов злоупотребления своими правами. Ты собственник, и ты должен понимать, на что ты идешь. Но это один вопрос. Что делать тем, кто в этих домах живет давно и не имеет реальной возможности оттуда выехать? Да, помогать им надо, но каковы механизмы этой помощи? За тариф чуть больше девяти рублей в этих домах никто и ничего сделать не сможет, кроме минимальных аварийных работ, перекрыть стояк, например. Но даже устранить проблему — это другая статья расходов.

Многие говорят, что компании сами виноваты, что берут такие дома. Так, может, их проще просто не брать?

— Дома не должны оставаться без управления, поэтому это не выход. Как вариант, такие дома могли бы распределяться как нагрузка для рентабельных компаний. Правильно ли это? Опять же идеология Жилищного кодекса РФ предполагает, что жители должны сами выбрать УО, понимать состояние своего жилья и, в-третьих, принять решение о размере платы исходя из параметров дома. В первые годы существования нового Жилищного кодекса идеология была такая: собрание принимает решение, и если оно не заказало какие-то работы, то это риск самих собственников, они не имеют права требовать чего-то, если ты не отфинансировал то, что заказываешь. Потом от этой идеологии произошел отказ, лет через пять примерно, путем внедрения пояснительных писем, корректировки самого документа и судебной практики. И подход изменился: УО должна сделать все равно в доме определенный объем, который немаленький, вне зависимости от того, сколько она собрала оплаты с собственников. Получается, изначально капиталистическая идеология Жилищного кодекса «заплатил — получил» изменилась. Под влиянием некоторых политических веяний та же самая ГЖИ требует от управляющих организаций всего по любой жалобе любого собственника, невзирая на то, что собственник не принимал никаких решений и оставил тариф на том же уровне девяти рублей с квадратного метра. Это размер платы самый маленький, который может быть. У нас ветхий фонд как раз в Кировском и Пролетарском районах, он и оплачивает такую сумму. А ГЖИ обязывает выполнять работу, за которую собственники не заплатили. А проблема из чего проистекает? Вся проблема в бедности населения, которое даже при своем желании не может платить больше.

УО должна сделать все равно в доме определенный объем, который немаленький, вне зависимости от того, сколько она собрала оплаты с собственников. Получается, изначально капиталистическая идеология Жилищного кодекса «заплатил — получил» изменилась.

Валерий Былков. Фото ООО «Медиа Группа «Эталон»

Когда к нам был совершен визит Сергея Степашина, Константин Цицин посчитал, что у нас в Ростове около 200 домов — памятников истории областного значения, и предложил это количество пересмотреть в пользу уменьшения. Мы же боремся за исторический облик города, как же так?

— Мысль какая была — чтобы путем пересмотра перечня этих домов сократить объем затрат на них. Поскольку объекты культурного наследия всегда более дорогие в вопросах эксплуатации и ремонта. Опять же было озвучено, и Александр Скрябин недавно озвучил, что было бы неплохо сделать отдельную программу по поддержке объектов культурного наследия. Сейчас у нас Фонд капитального ремонта работает по таким объектам в рамках обычных расценок, не реставрационных. Общественность, представляющая архитектурную среду, требует фактической реставрации всех элементов, лепнины и так далее, и так далее. А касса-то одна у нас: в мы ФКР собираем одинаковый объем, как с ветхого фонда, так и на объектах культурного наследия, так и с новых девятиэтажек. Опять же это решение было принято почему — потому что если начнешь двигаться по пути дифференциации, то бедные заплатят больше. Охранные обязательства есть у собственников, но они платить не могут. Опять же все было бы хорошо, и рынок бы отчистился, и капремонт мог работать в рамках реставрационных расценок, если бы на то были соответствующие источники, а все проблемы оттого, что вынуждены все маневрировать в данной ситуации, не находя источников в нужном объеме.

Общественность, представляющая архитектурную среду, требует фактической реставрации всех элементов, лепнины и так далее, и так далее. А касса-то одна у нас: в мы ФКР собираем одинаковый объем, как с ветхого фонда, так и на объектах культурного наследия, так и с новых девятиэтажек.

Если говорить о капитальном ремонте, то у многих есть к нему вопросы, в том числе по срокам и видам работ.

— По Жилищному кодексу люди сами должны решать, какой вид работ делать первым. Для этого инициативные жители должны организовать общее собрание собственников. До 1 сентября срок для принятия решения. Это в том случае, если работы на 2021-й запланировали. Каждый житель получает уведомление, что планируется капитальный ремонт в следующем году. Прими решение! Не принимают, а потом говорят, что-то не сделали, или сделали, но не то. Замена видов работ вполне возможна, и этим правом собственники активно пользуются.

Рост тарифа на капитальный ремонт, который предполагается увеличить в два раза. Пока Василий Голубев, губернатор, удерживает сроки, которые он обещал, но потом непонятно. Взлетит сразу?

— Сразу это делать нельзя, никто на это не пойдет, но в перспективе вообще за весь период реализации программы тариф должен возрасти примерно в два раза, иначе не будут выполнены обязательства.

Есть в Жилищном кодексе такой пункт, который регламентирует, что в новых домах взносы на капремонт должны начинать платить не позже, чем после пяти лет с момента сдачи. Уже более конкретно прописывают сами регионы. Почему в РО начинается он почти сразу, пока еще дом на гарантии застройщика, а сроки ремонта стоят на 2049 год? Не факт, что люди до него доживут…

— Но дом-то доживет, переживет всех, и его в любом случае надо ремонтировать. После 2049 года эта программа закончится, но начнется очередная программа. И эти же самые дома получат новую очередность, а вопрос по остаткам будет решаться на момент окончания этой программы. Я думаю, может, будет осуществлен переход, а может быть, возникнет вопрос о дифференциации размера платы в зависимости от остатка.

Реформа обращения с ТКО. Больной вопрос. Когда я стала узнавать, по какой методике рассчитывался норматив, и пыталась выйти на московскую компанию, которая за него отвечает, то у меня не получилось их найти. Очень много вопросов к расчетам. Как сейчас обстоят дела?

— Расчеты были заказаны в специализированной организации, есть выборка даже в течение сезонов года, наблюдение за количеством и видами мусора и так далее. Нормативы накопления по ТКО сейчас рассматриваются в суде. Поскольку окончательного решения еще нет, рано говорить о нарушениях. Определенность в этом вопросе даст судебное решение.

Новый ФЗ «О государственном муниципальном контроле и надзоре» предполагает, что ориентир будет смещен на профилактические мероприятия. На ваш взгляд, это элемент ослабления контроля или все же поиск баланса между интересами бизнеса, власти и жителей?

— Я считаю, что главное в нашей сфере — это как раз профилактика. Наказание мало на что влияет и не имеет того эффекта, на который обычно рассчитывают. Сколько штрафы ни налагали, это реально не поспособствовало оздоровлению сферы управления домами. Взыскания бывают многотысячные и даже миллионные, но это мало влияет на общую обстановку. Вывод: лучше применять меры предотвращения нарушений и формировать осознанное управление.

Но тут нужно отметить, что штраф забирают из бюджета управляющей компании, который формируется за счет взносов обычных жителей. Получается, что это ущерб не коммерческой структуры, а обычных людей?

— Тут же еще беда есть в том, что управляющие организации эти штрафы очень плохо оплачивают. Их пытаются привлечь к ответственности, но фактически редко кто оказывается наказан, есть масса способов обойти, уклониться.

Как пример, это банкротство и создание новой управляющей компании?

— Один из способов, да. Перевод домов «по-тихому» в новую организацию и продолжение той же самой «песни о главном». Наказание, конечно, должно быть, но гораздо лучше, и с этим никто спорить не будет, когда правонарушение вовсе не совершается, когда участники рынка понимают, чем они занимаются, и живут в ладу со своими заказчиками, то есть с собственниками помещений многоквартирных домов. Это идеальная картина…

Не утопическая ли?

— Нет, она не утопическая. Она реальная, и практикой это подтверждается, но, к сожалению, пока эта практика не широко развита. Примеры есть успешной работы и диалога, и раз это умеют одни люди, то смогут и другие. Беседовала Анастасия Куньчикова

Былков Валерий Владимирович

Родился в Аксайском районе Ростовской области 5 августа 1977 года.

В 2000 году Былков стал кандидатом юридических наук, окончив Ростовский государственный университет.

В 2012 году Валерия Владимировича назначили на пост главы Управления реформирования ЖКХ при Министерстве ЖКХ Ростовской области.

25 сентября 2014 года Былков переведен на пост заместителя министра жилищно-коммунального хозяйства.

Он занимался программой «Формирование комфортной среды».

В конце декабря 2019 года стало известно, что Валерий Владимирович покинул свой пост в стенах Правительства Ростовской области.

Похожие записи: