Станислав Цвиренко: «Мы существенно пересмотрели концепцию городской среды»
О проблемах и достижениях в строительной сфере, о ценах на квадратный метр жилья и многом другом «Путеводителю по ЖКХ» рассказал председатель правления АСО «КОМСТРОЙ» Станислав Цвиренко.
Наша справка (врез)
На строительном рынке компания АСО «КОМСТРОЙ» известна больше 20 лет. С 2005 года активно осваивает сегмент многоэтажного строительства. Первый проект компании был возведен в Александровке, потом комплексное освоение района «9А», в настоящее время реализует строительство ЖК «Екатерининский» на улице Магнитогорской в районе улицы Пржевальского, Каширской, ЖК «Николаевский» на Левенцовке. Сегментирует себя в формате стандартного и доступного жилья.
— Станислав Валерьевич, каким образом изменится рынок строительства в ближайшее время?
— Прежде всего, мы работаем согласно 214-му федеральному закону, который за последние три года претерпел немало поправок. С 1 июля 2018 года вступают в силу новые правила, которые существенно повлияют на строительный рынок не только нашего региона, но и всей страны. Есть определенные требования к уставному капиталу, которые ложатся бременем на строительную компанию. Вводятся такие понятия, как «один дом — одно разрешение». Проще говоря, компания может строить только один дом и, пока не закончит этот объект, не сможет приступить к следующему. Также изменения коснутся согласующей документации органов строительной экспертизы и технадзора, допуска на привлечение средств дольщиков.
— Чем, на Ваш взгляд, вызваны такие изменения?
— За последнее время образовалось определенное количество участников долевого строительства, которые вложили деньги в стройку, но не получили квартир. В целом это 3–5% от общего объема строительства. Из-за таких вот недобросовестных строителей страдают прежде всего честные застройщики. Также ужесточились требования к строительным организациям: компания должна быть на строительном рынке не менее трех лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 000 кв. метров. Таким образом, не все смогут соответствовать системным требованиям. Сейчас мы наблюдаем какой-то бум в получении разрешений на строительство, наш Департамент архитектуры и градостроительства буквально завалили заявлениями. Закон не имеет обратной силы, на момент получения разрешения действует то законодательство, по которому ты будешь строить в дальнейшем, поэтому все стараются успеть до июля. Все изменится — нас, застройщиков, введут в банки. Банки станут контролирующим органом, на специально созданных счетах будут аккумулироваться средства дольщиков. Мы эти средства будем получать и отчитываться. Это денежные средства, которые мы будем получать уже с какой-то процентной ставкой. С одной стороны, это удобный механизм, однако он неизбежно приведет к увеличению стоимости квадратных
метров минимум на 10–13%.
— Расскажите, с какими проблемами чаще всего сталкиваются строители?
— Проблем очень много, рынок нестабилен — взять банальный рост цен. Понимаем, что должны держать комфортную цену, чтобы реализовывать квартиры. С другой стороны, мы видим, что совершенно непредсказуемо ведет себя рынок строительных материалов. В районе «9А» остро стоит вопрос с дошкольными учреждениями. Силами застройщика его не получится решить. Есть проектный земельный участок, который прекрасно подошел бы для этих нужд, однако выкуп земли застройщиком обойдется в районе 160 млн рублей. В настоящее время мы ведем переговоры с городом, рассчитываем, что этот вопрос решится в ближайшее время.
— Реализует ли ваша компания муниципальные заказы?
— У нас не совсем получается работать в этом направлении. Есть определенные социальные требования к нормативам и объему жилой площади таких квартир, к наличию лоджий. Погрешности не допускаются. Грубо говоря, у меня есть квартира 40 кв.м, а государство готово платить за 36 кв.м, получается, отдавать я буду больше. Надо идти от обратного — например, предоставляется земельный участок и муниципальный заказчик устанавливает, сколько квартир должно быть построено и каким образом. Иногда к нам обращаются, мы отслеживаем такие заказы на электронных площадках, но не всегда в них можно попасть.
— Удалось ли Вам реализовать какие-то новые и интересные проекты?
— Мы существенно пересмотрели концепцию подхода к комфортной городской среде. В этом году заканчиваем строительство дома с детским садом на 80 мест, который полностью соответствует всем нормативам. В настоящее время ищем оператора, надеемся, что сад будет все-таки муниципальный. Начали строительство отдельно стоящей многоэтажной парковки,где предусмотрена мойка для машин. Создали площадку для выгула собак, аллею с газонами оборудовали системой полива, поставили мангалы. В тестовом режиме постараемся «прокачать» летний кинотеатр. В заранее оговоренное время предоставим место и оборудование, будем демонстрировать интересные фильмы, арт-кино или документальное. Пусть это будет что-то необычное. Сейчас человек не гонится за квадратным метром, как это было несколько лет назад, сегодня покупают среду обитания. Люди понимают, где они будут жить, куда водить детей в школы и садики. В следующем году мы планируем построить клинику с возможностью приема по ОМС.
— Чем отличается ваша компания от других строительных организаций?
— Качественное применение современных технологий, каркасно- монолитное строительство, что позволяет зимой сохранять тепло, а летом давать прохладу. Качественные лифты российского производства, индивидуальные крышные котельные, которые позволяют нашим жителям экономить в сезон около 30% на горячей воде и отоплении.
— Что побудило создать собственную управляющую компанию?
— Наши первые дома на ул. Извилистой были переданы управляющей компании, которую мы нашли по конкурсу. За несколько лет поменялись собственники, компания неоднократно была продана. В итоге на протяжении полугода никаких ремонтных работ не производилось. Вышло из строя насосное оборудование, подвал одного из домов затопило нечистотами, в квартирах стоял ужасный запах. Это стало большим ударом по нашей репутации. Мы за свой счет восстановили оборудование, провели косметический ремонт и забрали дома под управление нашей УК. Понимаем, что в первый год эксплуатации дома без отделки отношение к нему просто варварское. Представьте, единовременно заселяются 300 семей. Начинается ремонт, это горы строительного мусора в подъездах, выкрученные лампочки, снятые доводчики, разбитые стекла. Были примеры, когда новые лифты буквально уничтожали за год эксплуатации. УК — это не совсем рентабельный бизнес, он практически не приносит дивидендов, однако помогает поддерживать наши проекты в хорошем состоянии.
— Какие советы при покупке квартиры Вы дали бы нашим читателям?
— Покупка квартиры не происходит импульсивно, это взвешенный и осознанный шаг. Рекомендую почитать отзывы о строительной компании в Интернете, посмотреть несколько строительных объектов. Как минимум, своими глазами увидеть разрешение на строительство. Узнать, какие проекты ранее сдавал застройщик. Обратить внимание на локацию, общественный транспорт. Молодая семья должна понимать, что вскоре придется решать вопрос с детским садом. Люди среднего возраста должны быть озабочены наличием поликлиники.
Беседовала Вера Полывяная
Кстати (врез)
С 1 июля в Ростовской области вступают в силу поправки к 214-му федеральному закону. Требования к строительным компаниям при возведении многоквартирных домов ужесточатся. Застройщик должен иметь минимум 10% денежных средств от стоимости многоквартирного дома. Долгов и займов у компании не должно быть. Все участники строительства — технический заказчик, застройщик и генеральный подрядчик — должны иметь банковский счет в одном банке. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет. В соответствии с законом, денежные средства участников долевого строительства запрещено использовать для возмещения расходов на покупку земельного участка, подготовку проектной документации. Застройщик вправе привлекать средства дольщиков только на строительство дома, указанного в одном разрешении.
